Herzlich willkommen in unserer Notarkanzlei in Leonberg

Die Wahl des richtigen Beraters in rechtlichen Angelegenheiten ist Vertrauenssache. Zusammen mit unserem kompetenten Team stehen wir Ihnen für notarielle Beratung sowie Beurkundungen und Beglaubigungen aller Art gerne zur Verfügung.


Unsere Schwerpunkte im Einzelnen

Notariellen Rat und notarielle Vertragsgestaltungen können Sie auf vielen Gebieten in An­spruch nehmen. Immer stehen wir Ihnen als juristische Experten gern zur Verfügung. Hier stellen wir Ihnen be­son­ders wichtige und typische Bereiche der notariellen Amts­tätig­keit vor.

IMMOBILIENRECHT

Kaufvertrag, Bauträgerkaufvertrag, Teilungserklärung, Grundschuld, Nießbrauch ...


UNTERNEHMEN

Gründung, Nachfolge, Anteilsübertragung, Rechtsformwechsel ...


SCHENKEN 

Schenkung, Vorweggenommene Erbfolge, Ehebedingte Zuwendung ...


VERERBEN

Testament, Erbvertrag, Pflichtteilsverzicht, Erbscheinsantrag, Ausschlagung ...


EHE und FAMILIE

Ehevertrag, Scheidungsvereinbarung, Adoptionsantrag ...


NOTFALLVORSORGE

Generalvollmacht, Patientenverfügung ...


Aktuelle Informationen

Notare - Aktuelles

Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien

2018-07-1908:00

Ehrlich währt am längsten – das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Ehrlich währt am längsten – das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.


Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf – manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können. In aller Regel besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann aber auch endgültig sein.

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend. Auch wenn es den Kaufpreis drücken kann – auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen. Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen: Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf – wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen – nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.


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Erbbaurecht – Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks

2018-07-0908:00

Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben häufig Erbbaurechte. Besonders für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann ein Erbbaurecht als „Eigentum auf Zeit“ eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks sein.

Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben häufig Erbbaurechte. Besonders für junge Familien mit wenig Eigenkapital kann ein Erbbaurecht als „Eigentum auf Zeit“ eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks sein.

Ein Erbbaurecht an einem Grundstück gewährt dem Inhaber des Erbbaurechts (dem sog. Erbbauberechtigten) die Befugnis, das Grundstück zu bebauen. Der Erbbauberechtigte wird dabei nur Eigentümer des errichteten Gebäudes. Das Eigentum am Grundstück verbleibt hingegen beim bisherigen Eigentümer. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks erhält der Eigentümer vom Erbbauberechtigten regelmäßige Zinszahlungen (den sog. Erbbauzins). Weil das Baugrundstück bei der Bestellung eines Erbbaurechts nicht gekauft werden muss, sinkt der Kapitalbedarf für das Bauvorhaben. Der Erbbauzins fällt in der derzeitigen Niedrigzinsphase zwar mitunter höher aus als die für einen kreditfinanzierten Kauf aufzuwendenden Zinsen. In Zeiten knapper Baulandressourcen kann ein Erbbaurecht dennoch eine lohnende Alternative für junge Familien mit wenig Eigenkapital sein.

Das Erbbaurecht wird durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten (dem sog. Erbbaurechtsvertrag) sowie der anschließenden Eintragung des Rechts im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Auch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken auf das Erbbaurecht zur Finanzierung des Bauvorhabens ist möglich.

Erbbaurechte werden üblicherweise mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren bestellt. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht und das Gebäude fällt an den Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. Natürlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen. Zu Gunsten des Erbbauberechtigten kann im Erbbaurechtsvertrag auch ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart werden. Zudem kann dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden.

Neben dem Zeitablauf sehen Erbbaurechtsverträge oftmals weitere Beendigungsgründe vor. Beispielsweise für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht zeitnah bebaut. Tritt ein vereinbarter Beendigungsgrund ein, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht gegen eine angemessene Vergütung an den Eigentümer zu übertragen. Die Höhe der Vergütung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.

Wegen der umfangreichen Gestaltungmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Bedeutung für die Beteiligten bietet es sich an, vor der Bestellung oder dem Erwerb eines Erbbaurechts stets die umfassende Beratung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Die Beratung ist dabei bereits in den Kosten des Beurkundungsverfahrens für den Erbbaurechtsvertrag oder den Kaufvertrag enthalten.

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Damit das Start-up nicht zur Bruchlandung wird

2018-05-2408:00

Wer für eine Idee brennt, verliert leicht rechtliche Fallstricke aus dem Blick. Gerade Existenzgründer laufen Gefahr, sich ganz auf ihr unternehmerisches Projekt zu konzentrieren und dabei mitunter als lästig empfundene rechtliche und bürokratische Hürden zu unterschätzen. Doch auch diese Hürden können zum Scheitern des Start-ups führen. Frühzeitig rechtliche Beratung und Informationsangebote in Anspruch zu nehmen, beugt dem vor.

Wer für eine Idee brennt, verliert leicht rechtliche Fallstricke aus dem Blick. Gerade Existenzgründer laufen Gefahr, sich ganz auf ihr unternehmerisches Projekt zu konzentrieren und dabei mitunter als lästig empfundene rechtliche und bürokratische Hürden zu unterschätzen. Doch auch diese Hürden können zum Scheitern des Start-ups führen. Frühzeitig rechtliche Beratung und Informationsangebote in Anspruch zu nehmen, beugt dem vor.

Ehe Existenzgründer damit beginnen, ihre Geschäftsidee in die Tat umzusetzen, empfiehlt es sich dringend, sich Gedanken über die Rechtsform des Unternehmens zu machen. Selbst wenn sie ihre Idee oder ihr Produkt noch nicht unmittelbar auf dem Markt anbieten, treten sie meist schon im Rechtsverkehr auf: Sie mieten sich beispielsweise in Büroräume oder Coworking Spaces ein, kaufen Material oder Softwarelizenzen und werben Finanzmittel ein. Daher sollte gleich zu Beginn einer Existenzgründung ein Unternehmen im rechtlichen Sinne – häufig eine GmbH – gegründet werden, damit gleich alle Rechtsverhältnisse auf dieses Unternehmen laufen und nicht im Nachhinein Zuordnungsprobleme entstehen.

Bei der Auswahl der richtigen Rechtsform für das Unternehmen unterstützen Notarinnen und Notare. Sie zeigen die Gestaltungsmöglichkeiten auf und beraten zu Vor- und Nachteilen. Ferner entwerfen sie die nötigen Verträge und kümmern sich nach der Beurkundung um die erforderlichen Eintragungen im Handelsregister. Gerade Jungunternehmer mit knapper Liquidität müssen sich nicht scheuen, die Expertise und Erfahrung des Notars in Anspruch zu nehmen. Denn die Beratung ist durch die Beurkundungsgebühren mit abgegolten – also inklusive.

Neben der Unternehmensgründung stellen sich dem Gründer weitere rechtliche Fragen: Muss ich ein Gewerbe anmelden? Was will das Finanzamt von mir wissen? Was habe ich mit der IHK zu tun? Und wie sieht es mit der Krankenversicherung aus? Auch mit diesen Fragen werden Jungunternehmer nicht alleine gelassen.

Unter der Internetadresse www.gruenderagentur.org  bietet die Landesnotarkammer Bayern jetzt ein umfangreiches Informationsangebot für Unternehmensgründer an. Die Seite gliedert sich in mehrere zentrale Bereiche (etwa Gewerberecht, Steuern, Mitarbeiter, Versicherungen) und gibt für jeden Bereich sowohl einen knappen Überblick als auch Detailinformationen zu verschiedenen Unterbereichen. Die Gründeragentur der Landesnotarkammer Bayern ist zwar auf Bayern konzentriert, die Informationen sind jedoch für Unternehmer aus allen Teilen Deutschlands hilfreich.

Auf der Internetseite finden sich neben allgemeinen Informationen auch anschauliche Beispielsberechnungen etwa für Sozialversicherungsabgaben oder Kosten von Handelsregistereintragungen. Wertvolle Wegweiser sind darüber hinaus Links zu Behörden (insbesondere soweit Anträge online gestellt werden können), zu nützlichen Tools (z.B. einem Programm zur Berechnung der Lohnsteuer von Angestellten oder einem Kalender mit wichtigen steuerlichen Fristen) und zu weiteren Ansprechpartnern einschließlich der Industrie- und Handelskammern.

Auch über die Start-up-Phase hinaus stellen sich viele Rechtsfragen. Hat der Unternehmer eine Familie, wird er sich Gedanken machen, ob ein Ehevertrag und ein Testament sinnvoll und nötig sind. Wer für Notfälle auch rechtlich vorsorgt, schläft besser: Vollmachten können sich sowohl für den privaten wie den geschäftlichen Bereich empfehlen. Zu diesen Themen bietet die Gründeragentur erste Informationen. Bei der Umsetzung unterstützt dann der Notar, der hierzu umfassend berät und die entsprechenden Vertragstexte gestaltet und beurkundet.


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Drum prüfe, wer sich ewig bindet – Widerruf eines gemeinschaftlichen Testaments

2018-04-1108:00

Ehepaare regeln ihren Nachlass häufig durch die Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments. Insbesondere im Fall der Trennung der Eheleute oder bei sonstigen Streitigkeiten in der Familie kommt allerdings die Frage auf, ob die Ehegatten an das gemeinschaftliche Testament gebunden sind oder sich einseitig davon lösen können. Für einen wirksamen Widerruf sind dabei besondere Anforderungen zu beachten. Anderenfalls droht den Beteiligten die sogenannte „Bindungsfalle“.

Ehepaare regeln ihren Nachlass häufig durch die Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments. Insbesondere im Fall der Trennung der Eheleute oder bei sonstigen Streitigkeiten in der Familie kommt allerdings die Frage auf, ob die Ehegatten an das gemeinschaftliche Testament gebunden sind oder sich einseitig davon lösen können. Für einen wirksamen Widerruf sind dabei besondere Anforderungen zu beachten. Anderenfalls droht den Beteiligten die sogenannte „Bindungsfalle“.

Nach deutschem Erbrecht können Ehegatten ein gemeinschaftliches Testament errichten. Dies kann entweder durch eine notarielle Urkunde oder aber handschriftlich durch beide Ehegatten gemeinsam erfolgen. Ein Klassiker ist hierbei das sogenannte „Berliner Testament“: Die Ehegatten bestimmen sich gegenseitig zu Alleinerben und ihre Kinder zu Erben des Längstlebenden. Was aber, wenn das Testament geändert oder gar widerrufen werden soll? Unproblematisch ist das dann, wenn sich die Ehegatten einig sind. Denn dann können sie das Testament jederzeit gemeinschaftlich ändern oder widerrufen, beispielsweise durch ein weiteres gemeinschaftliches Testament oder einen notariellen Erbvertrag.

Schwieriger ist es allerdings dann, wenn ein Ehegatte ohne Mitwirkung des anderen die im gemeinschaftlichen Testament niedergelegten Regelungen ändern oder widerrufen möchte. Entscheidend ist hierbei, ob es sich bei den entsprechenden Regelungen um sogenannte „wechselbezügliche Verfügungen“ handelt. Hierunter fallen alle Verfügungen (Erbeinsetzungen, Vermächtnisse, Auflagen und eine Wahl des anzuwendenden Erbrechts), die so eng miteinander zusammenhängen, dass die eine nicht ohne die andere getroffen worden wäre und nach dem Willen der Erblasser miteinander stehen und fallen sollen. Bei einem Berliner Testament sind regelmäßig die gegenseitige Erbeinsetzung der Ehegatten und die Einsetzung der (gemeinsamen) Kinder zu Schlusserben wechselbezüglich.

Auch solche wechselbezüglichen Verfügungen können grundsätzlich einseitig frei widerrufen werden. Hierbei sind jedoch besondere Voraussetzungen zu beachten. Einerseits muss der andere Ehegatte noch leben. Darüber hinaus muss der Widerruf notariell beurkundet sein, auch wenn das gemeinschaftliche Testament zuvor privatschriftlich errichtet wurde. Schließlich muss der Widerruf dem anderen Ehegatten in Ausfertigung zugehen. Der Gesetzgeber will durch diese Regelung sicherstellen, dass der Widerruf wechselbezüglicher Verfügungen, die Ehegatten im gegenseitigen Vertrauen getroffen haben, nicht heimlich hinter dem Rücken des anderen Ehegatten erfolgt. Daher ist auch eine Änderung durch ein einseitiges Testament nicht möglich, weil der Ehegatte hierüber nicht informiert würde. Der wirksame Widerruf einer wechselbezüglichen Verfügung führt zu ihrer Unwirksamkeit und grundsätzlich auch automatisch zur Unwirksamkeit der entsprechenden wechselbezüglichen Verfügungen des anderen Ehegatten. Dadurch, dass der andere Ehegatte von dem Widerruf Kenntnis erhält, kann er sich auf die neue Situation einstellen und seine Nachlassplanung überdenken.

Mit dem Tod des anderen Ehegatten tritt eine Bindung des überlebenden Ehegatten ein. Dieser ist ab dann grundsätzlich daran gehindert, von den wechselbezüglichen Verfügungen abweichende oder diese beeinträchtigende Anordnungen zu treffen.

Sofern im gemeinschaftlichen Testament nicht ausdrücklich festgelegt wurde, welche Verfügungen wechselbezüglich und welche bloß einseitig getroffen worden sind, muss der Wille des verfügenden Ehegatten durch Auslegung ermittelt werden. Hierbei kann es jedoch schnell zu Streit kommen. Es empfiehlt sich daher, vor der Errichtung eines gemeinschaftlichen Testaments eine fachkundige Beratung einzuholen, um Streitfälle von vornherein zu vermeiden. So erforscht ein Notar vor der Beurkundung eines gemeinschaftlichen Testaments den wirklichen Willen der Ehegatten und berät über Gestaltungsmöglichkeiten und deren Auswirkungen. In der Urkunde wird sodann die Nachlassregelung der Ehegatten klar und deutlich niedergelegt.


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Deine, meine, unsere Kinder - Nachlassplanung in der Patchwork-Familie

2018-02-2809:00

Patchwork ist nicht nur auf dem Sofa individuell. Beziehungen sind heutzutage bunter als noch vor wenigen Jahrzehnten. Immer häufiger gehen Partner, die gemeinsame Kinder haben, getrennte Wege. Nicht selten finden sie neue Lebensgefährten, die ebenfalls Kinder aus einer früheren Beziehung mitbringen. Gegebenenfalls wird das Patchwork noch durch weitere, gemeinsame Kinder bereichert. So aufregend diese Beziehungsgeflechte sind, so komplex sind die Herausforderungen für die Beteiligten, gerade in puncto Nachlassplanung.

Patchwork ist nicht nur auf dem Sofa individuell. Beziehungen sind heutzutage bunter als noch vor wenigen Jahrzehnten. Immer häufiger gehen Partner, die gemeinsame Kinder haben, getrennte Wege. Nicht selten finden sie neue Lebensgefährten, die ebenfalls Kinder aus einer früheren Beziehung mitbringen. Gegebenenfalls wird das Patchwork noch durch weitere, gemeinsame Kinder bereichert. So aufregend diese Beziehungsgeflechte sind, so komplex sind die Herausforderungen für die Beteiligten, gerade in puncto Nachlassplanung.

"Die" Patchwork-Familie gibt es nicht. Vielmehr gibt es die unterschiedlichsten Familienkonstellationen und auch die Gestaltungswünsche sind in jedem Einzelfall verschieden. Dabei ergeben sich schon in vermeintlich einfachen Fällen knifflige Aufgaben für die Beteiligten – und ihre rechtlichen Berater. Ein simples Beispiel soll dies verdeutlichen: Der Ehemann hat einen Sohn mit in die neue Ehe gebracht, die Ehefrau zwei Töchter. Die Ehegatten wünschen sich, dass beim Tod des einen Ehegatten der andere Ehegatte das gesamte Vermögen erhält. Wenn auch der zweite Ehegatte stirbt, sollen die Kinder zu jeweils einem Drittel erben.

Ein Testament oder Erbvertrag ist hier unumgänglich, denn ohne letztwillige Regelung würde dieses Ziel verfehlt: Nach der gesetzlichen Erbfolge erben beim Tod des erstversterbenden Ehegatten nicht nur der überlebende Ehegatte, sondern daneben auch die Abkömmlinge des Erstversterbenden (beim Tod des Ehemannes also der Sohn, beim Tod der Ehefrau deren beiden Töchter). Die Ehegatten können zwar abweichende Verfügungen treffen und etwa bestimmen, dass beim Tod des Erstversterbenden der Überlebende alleine erbt und beim Tod des Zweitversterbenden die Kinder zu je einem Drittel bedacht sind. Doch führt auch das nicht notwendigerweise zum Ziel. Denn wenn zunächst die Ehefrau und danach der Ehemann versterben, könnte der Sohn das Erbe ausschlagen und sein gesetzliches Pflichtteilsrecht nach seinem Vater geltend machen, welches in diesem Fall wertmäßig die Hälfte des Nachlasses erfasst. Der Sohn erhielte also mehr als seine Stiefschwestern, denen beim Tod des Ehemannes kein Pflichtteilsrecht zustünde, da sie rechtlich nicht dessen Abkömmlinge sind. Der Sohn könnte somit - abhängig von der zufälligen Reihenfolge des Versterbens - die Nachlassplanung der Eltern durchkreuzen.

Um die Risiken einzudämmen, kann man mit Pflichtteilsverzichten und Abänderungsvorbehalten arbeiten. Noch komplizierter wird die Gestaltung, wenn die Ehegatten nicht nur eine ungleiche Anzahl an Kindern in die Ehe mitbringen, sondern auch ihr Vermögen ungleich verteilt ist, namentlich weil nur ein Ehegatte Immobilieneigentümer ist. Hier muss gegebenenfalls schon zu Lebzeiten Vermögen zwischen den Ehegatten übertragen werden.

Da es in Patchwork-Konstellationen viele Fallstricke gibt und die Gestaltung stark vom Einzelfall abhängt, sollte professionelle Hilfe bei der Nachlassplanung nicht gescheut werden. Die Gebühren des Notars sind dabei gesetzlich vorgegeben und richten sich gerade nicht nach der Komplexität der Regelung.


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Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?

2019-10-3011:35

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen, dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer. Überträgt der Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?

Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem Abschluss des Notarvertrages zusammen. Neben dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in Betracht.

Besitz ist nicht gleich Eigentum

Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich sind es zwei Paar Schuhe. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft verfügt. Eigentum und Besitz können somit auseinanderfallen. So ist der Mieter eines Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.

Wer ist wann verantwortlich?

Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen Verträgen ausdrücklich geregelt. Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. Bei einem Kaufvertrag verhält es sich oft anders: Für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Die Kaufpreiszahlung ist für die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache" angesehen.


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Wie weise ich nach, dass ich Erbe geworden bin?

2019-09-2008:26

Ein lieber Verwandter ist aus dem Leben geschieden, hat Haus, Hof und Bankkonten hinterlassen. Als Erbe haben Sie neben der Trauerbewältigung den Kopf nur schwerlich für rechtliche Fragestellungen frei. Leider gilt in den meisten Fällen der Grundsatz: Ohne Erbnachweis können Sie weder über Konten noch über Grundstücke verfügen. Wie geht es also weiter?

Ein lieber Verwandter ist aus dem Leben geschieden, hat Haus, Hof und Bankkonten hinterlassen. Als Erbe haben Sie neben der Trauerbewältigung den Kopf nur schwerlich für rechtliche Fragestellungen frei. Leider gilt in den meisten Fällen der Grundsatz: Ohne Erbnachweis können Sie weder über Konten noch über Grundstücke verfügen. Wie geht es also weiter?

Gesetzliche Erbfolge oder Erbfolge aufgrund handschriftlichen Testaments

Hat der Verstorbene kein Testament hinterlassen oder hat er sein Testament in handschriftlicher Form verfasst, so ist als Erbnachweis grundsätzlich ein vom Nachlassgericht zu erteilender Erbschein erforderlich. Benötigen Sie den Erbnachweis auch im europäischen Ausland, z.B. bei ausländischem Vermögen des Erblassers, kann anstelle des Erbscheins ein europäisches Nachlasszeugnis erteilt werden. Erbschein und Nachlasszeugnis können Sie entweder beim Nachlassgericht oder bei einem Notar Ihrer Wahl beantragen.

Die Kosten für den Erbschein bzw. für das Nachlasszeugnis bemessen sich nach dem Vermögen des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes und fallen sowohl für die Beantragung als auch für die Erteilung des Nachweises gesondert an.

Erbfolge aufgrund notariellen Testaments oder Erbvertrags

Hinterlässt der Erblasser ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag, ist die Erteilung eines Erbscheins grundsätzlich nicht erforderlich. Das den Erben von dem Nachlassgericht übersandte Eröffnungsprotokoll stellt zusammen mit dem notariellen Testament selbst den erforderlichen Erbnachweis dar, den sämtliche Banken, Grundbuchamt, Behörden und sonstige Stellen akzeptieren.

Hinweise für die Regelung eigener Erbangelegenheiten

Bei rechtlich kniffeligen Fragestellungen zur gewünschten Erbfolge empfiehlt sich eine möglichst frühzeitige Beratung durch den Notar. Dieser erkundet die Wünsche des Erblassers im persönlichen Gespräch und fertigt eine rechtlich einwandfreie Urkunde. Dadurch werden im Erbfall Missverständnisse und Streitigkeiten vermieden. Außerdem überzeugt sich der Notar von der Testierfähigkeit des Erblassers.

Viele Menschen scheuen den Weg zum Notar aufgrund vermeintlich hoher Kosten. Doch diese Befürchtung ist unberechtigt. Denn die Kosten für die Beantragung und Erteilung eines Erbscheines, den Sie benötigen, wenn Sie kein notarielles Testament besitzen, sind mitunter fast doppelt so hoch wie für die Erstellung eines notariellen Testaments. Und dabei fehlt auch noch die rechtlich kompetente Beratung.

Im Todesfall nimmt zudem die Eröffnung des Testaments oder die Feststellung der gesetzlichen Erbfolge durch das Nachlassgericht Zeit in Anspruch. Während dieser Zeit kann faktisch nicht über das Vermögen des Erblassers verfügt werden. Daher sollten Sie auch immer zusätzlich an eine über den Tod hinaus geltende General- und Vorsorgevollmacht des Erblassers denken, um im Ernstfall handlungsfähig zu bleiben.


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Lastenfreistellung – Was ist das?

2019-08-1308:39

Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks. Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben. Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Rechte Dritter? – Das Grundbuch gibt Aufschluss

Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem Eigentümer, sind als „Belastungen“ im Grundbuch vermerkt. Der Notar sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III (v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der Notar prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen, die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.

Vorsicht vor Abteilung III!
Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht zurückbezahlt. Der Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Sichert die Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.


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Der Brexit - Das Aus für die "deutschen Limiteds"

2019-07-1108:48

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben - dieses Sprichwort gilt nach derzeitigem Stand auch für den Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU. Besonders hart wird der Brexit Unternehmen treffen, die in der Rechtsform einer britischen Limited gegründet wurden, aber von Deutschland aus geführt werden. Betroffene Unternehmen und ihre Gesellschafter sollten die Zeit bis zum Brexit nutzen und rechtzeitig vorsorgen.

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben - dieses Sprichwort gilt nach derzeitigem Stand auch für den Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU. Besonders hart wird der Brexit Unternehmen treffen, die in der Rechtsform einer britischen Limited gegründet wurden, aber von Deutschland aus geführt werden. Betroffene Unternehmen und ihre Gesellschafter sollten die Zeit bis zum Brexit nutzen und rechtzeitig vorsorgen.

Schätzungen zufolge gibt es derzeit noch etwa 8.000 bis 10.000 Limited Companies (Ltd.), die nach britischem Recht gegründet worden sind, ihren Verwaltungssitz aber in Deutschland haben. Bis zur Einführung der Unternehmergesellschaft war die Limited eine beliebte Alternative, um mit wenig Kapital eine Gesellschaft zu gründen, bei der die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist. Auf Grund der europäischen Niederlassungsfreiheit werden solche britischen Gesellschaften auch dann in Deutschland anerkannt, wenn ihre Geschäfte von Deutschland aus geführt werden. Diese rechtliche Gestaltung ist so verbreitet, dass sich dafür die Bezeichnung "deutsche Limited" eingebürgert hat.

Keine Anerkennung der "deutschen Limited" mehr nach dem Brexit

Nach dem Brexit gilt die europäische Niederlassungsfreiheit im Verhältnis zum Vereinigten Königreich jedoch nicht mehr. Unternehmen, die als britische Limited gegründet worden sind, aber von Deutschland aus geführt werden, werden nach dem Brexit nach deutschen Recht behandelt. Besonders brisant: Die Gesellschafter einer "deutschen Limited" können durch den Brexit ihre Haftungsbeschränkung verlieren. Während bislang nur die Limited mit ihrem geringen Vermögen den Gläubigern der Gesellschaft haftet, könnten nach dem Brexit die Gesellschafter mit ihrem gesamten Privatvermögen in Anspruch genommen werden.

Rechtzeitig handeln


Der deutsche Gesetzgeber hat auf den anstehenden Brexit reagiert und den Wechsel einer "deutschen Limited" in eine Gesellschaft nach deutschem Recht erleichtert. Eine solche grenzüberschreitende Verschmelzung bedeutet allerdings noch immer einen erheblichen finanziellen Aufwand und erfordert viel Zeit. Die Notarinnen und Notare beraten betroffene Unternehmen und ihre Gesellschafter über diesen und andere Wege, um die Gesellschaft auf den Brexit vorzubereiten und die Gesellschafter zu schützen. Der Termin für den Brexit naht, und daher gilt: Nicht abwarten und Tee trinken, sondern rechtzeitig handeln!


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Mein Kind, dein Kind, unser Kind?

2019-06-2711:29

Für homosexuelle Paare oder Paare mit unerfülltem Kinderwunsch bietet die moderne Fortpflanzungsmedizin mit Samen-, Eizell- und Embryonenspende eine Vielzahl an Möglichkeiten. Was medizinisch möglich ist, ist aber nicht immer rechtlich umsetzbar.

Für homosexuelle Paare oder Paare mit unerfülltem Kinderwunsch bietet die moderne Fortpflanzungsmedizin mit Samen-, Eizell- und Embryonenspende eine Vielzahl an Möglichkeiten. Was medizinisch möglich ist, ist aber nicht immer rechtlich umsetzbar.

Eizellspende und Leihmutterschaft in Deutschland verboten

Der Bundesgerichtshof hatte jüngst einen Fall zu entscheiden, in dem eine ukrainische Leihmutter für ein deutsches Paar nach Samen- und Eizellspende ein Kind ausgetragen hat (BGH, Beschl. v. 20.03.2019 - XII ZB 530/17). Das deutsche Paar wurde nach der Geburt beim Standesamt in Kiew als Eltern registriert. Nach der Geburt wurde das Kind nach Deutschland an seinen zukünftigen gewöhnlichen Aufenthaltsort gebracht. In Deutschland sind Eizellspende und Leihmutterschaft verboten. Mutter eines Kindes ist nach deutschem Recht zwingend die Frau, die das Kind geboren hat. Der Bundesgerichtshof entschied daher, dass die ukrainische Leihmutter anstelle der deutschen genetischen Mutter im deutschen Geburtenregister als Mutter einzutragen war. Dem deutschen Paar verblieb zur Erlangung der Elternschaft nur die Adoption.

Rechtliche Unsicherheiten auch bei der Samenspende

Doch auch bei einer in Deutschland erlaubten Samenspende sind die Rechtsfolgen je nach Konstellation der Beteiligten unterschiedlich und entsprechen nicht immer ihren Vorstellungen: Ist die Mutter zur Zeit der Geburt verheiratet, ist ihr Ehemann automatisch rechtlicher Vater des Kindes. Nach dem geltenden Abstammungsrecht gilt dies jedoch nicht, wenn die Mutter mit einer Frau verheiratet ist. Die Ehefrau der Mutter muss das Kind adoptieren, um rechtlich ebenfalls Elternteil zu werden. Der Samenspender wird in der Regel ein Interesse daran haben, nicht nachträglich als Vater des Kindes, z.B. auf Unterhalt, in Anspruch genommen zu werden. Dennoch hat jedes Kind ein Recht auf Kenntnis der eigenen Abstammung. Der Gesetzgeber hat zum Ausgleich dieser Interessen ein Samenspenderregister errichtet und die Einzelheiten des Auskunftserfahrens gesetzlich festgelegt.

Rechtliche Beratung einholen

Die Beispiele zeigen die Komplexität des Abstammungsrechts. Das Bundesjustizministerium arbeitet bereits seit längerem an einer Gesetzesreform und hat im März 2019 einen ersten Diskussionsentwurf vorgelegt, um das Recht an die Lebenswirklichkeit und modernen Familienformen anzupassen. Betroffene sollten sich auf diesem komplexen Gebiet stets rechtlich beraten lassen, um das gewünschte Ergebnis - die rechtliche Elternschaft für das Kind - zu erreichen.


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Notarkanzlei Weidenmann, Luithlen und Fessler in Leonberg bietet Beratungen zu den Themen Beurkundungen und Beglaubigungen an.

KONTAKT

Notare
Weidenmann, Luithlen und Fessler

+49 7152 381140
kanzlei@notare-wlf.de
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Sie benötigen einen professionellen Notaren in Leonberg für eine Beurkundung oder eine Beglaubigung? Dann kontaktieren Sie die Notarkanzlei Weidenmann, Luithlen und Fessler.

ANFAHRT

Steinbeisstraße 2
71229 Leonberg
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In Leonberg finden Sie die Notare Weidenmann, Luithlen und Fessler – Ihre Ansprechpartner, wenn es um Beurkundungen und Beglaubigungen geht.

ÖFFNUNGS­ZEITEN

Montag- Freitag
8:00 – 12:00 Uhr
13:00 - 17:00 Uhr

Außer­halb dieser Öffnungs­zeiten sind Termine nach Verein­barung möglich.